Resumen: Metodología de Cálculo del Justoprecio para la venta de viviendas en alquiler de vieja data entregada por la Red Metropolitana de Inquilinos

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Caracas, 02 de Octubre de 2008
Señores
Miembros de Mesa de Dialogo
Problemática de Arrendamiento Inmobiliario
Vicepresidencia Ejecutiva de la República Bolivariana de Venezuela
Su Despacho

Estimados Señores:

Nosotros los miembros de la Red Metropolitana de Inquilinos, hacemos llegar a ustedes la Metodología de Cálculo del Justoprecio para la venta de viviendas en alquiler de vieja data bajo la óptica de interés social, la cual ha sido solicitada en la Mesa de Negociación que se maneja en la Vicepresidencia de la República Bolivariana de Venezuela, y a la cual hemos venido asistiendo de forma regular para dar una solución efectiva a la problemática que mantiene la Población Inquilinaria.

Nuestra metodología se ha diseñado y definido en los siguientes basamentos:

• Objetivo General
Diseñar metodología de cálculo del justo precio para la venta de viviendas en alquiler de vieja data bajo la óptica interés social y exigir al Estado su aplicación, a fin de regular los precios de ventas de viviendas en alquiler en el mercado secundario, considerando políticas de adquisición ajustadas a las necesidades de la población inquilinaria.

• Objetivos Específicos
• Diseñar Metodología de Cálculo del Justo precio para la venta de viviendas en alquiler de vieja data bajo la óptica interés social, a fin socializar la vivienda en el mercado secundario.
• Exigir al Estado la aplicación de la metodología de cálculo del justo precio para la venta de viviendas en alquiler de vieja data bajo la óptica interés social, a fin de minimizar la problemática inquilinaria enfatizando la socialización de la vivienda.
• Solicitar al Estado la garantía de la seguridad jurídica de la tenencia de la vivienda, a fin de socializar la vivienda.
• Solicitar al Estado la garantía del diseño y aplicación de políticas sociales de adquisición de compra de viviendas de vieja data en alquileres ajustadas o adaptadas de acuerdo a las necesidades de la población inquilinaria, resaltando las personas de la 3ra. Edad.
• Definir la valuación del componente “tierra” en las viviendas en alquileres, a fin de identificar la titularidad y la solvencia de la tenencia por parte de los propietarios, a fin de que la acción que haga un tercero para generar plusvalor debe ser capitalizado por el Estado
• Determinar el costo real de las construcciones como elemento para determinar un valor social en el área metropolitana de Caracas, considerando los costos de producción( administrativos, materiales, mano de obra directa e indirecta, acarreos de materiales entre otros)
• Transformar el mercado inmobiliario formal e informal basado en el concepto de vivienda social.
• Definir un concepto de “valor económico-social de la vivienda”, que posibilite un abordaje realista y sostenible de los planes, coadyuvando a cumplir con el derecho a una vivienda digna.

• Fundamentación Jurídica

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• Premisas Básicas:
• El Estado debe garantizar una vivienda digna y adecuada, así como regular el mercado inmobiliario y crear condiciones de seguridad jurídicas al inquilino sobre la tenencia de la vivienda. (No al Desalojo)
• La vivienda es un derecho social y no una mercancía lucrativa.
• Presencia de viviendas con vieja data y de uso exclusivo para arrendamiento, propietarios de procedencias extranjeras en su mayoría. Sin ningún tipo de mantenimiento preventivo, donde su abandono en la infraestructura deprecia el bien por los años y abandono total en el mantenimiento de la construcción.
• El Estado es el que invierte y otorga las ordenanzas y las poligonales urbanas. Cuando convierte los suelos rurales en suelos urbanos, inmediatamente revaloriza el suelo en un 400% de forma automática. Es por ello que el suelo no se revalora. Se devuelve el valor inicial del terreno de acuerdo al costo de su inversión según el valor del dólar a la fecha de construcción del inmueble, convirtiéndose al cambio actual dicho monto.
• Los propietarios privados no pueden cambiar ordenanzas, tampoco pueden construir el equipamiento urbano y los servicios públicos. El Estado le otorga la plusvalía al suelo, por lo tanto la misma corresponde al Estado.
• Los privados capitalizan las acciones tangibles o intangibles del Estado, generándoles la posibilidad a los privados de hacer negocio optando por el engorde de la propiedad, convirtiéndose esto en una ganancia ilícita, dado que se adquiere sin trabajar. La plusvalía de dichos inmuebles ha sido valorada en aumento por la gestión de las diferentes inversiones que realiza el Estado, entre ellas: zonificaciones, convertir zonas rurales en urbanas, servicios públicos, hospitales, servicios de metro, entre otros. Aprovechándose de tal situación para manejar sus precios especulativos para engordar sus inmuebles.Cualquier acción que haga un tercero para generar plusvalor debe ser capitalizado por el Estado, y no tangibilizado por los latifundistas del concreto.
• Considerar la depreciación 1,20% anual en inmueble de vieja data, basado en la durabilidad de los materiales de construcción, para inmuebles que tienen mantenimientos preventivos en 90 años de acuerdo al método de depreciación para materiales de la construcción Ross-Heidecke.
• No se considera la ganancia, debido a que su razón de ser es el negocio de arrendamiento, por lo que su ganancia ya la ha percibido en el tiempo.
• No se considera inflación debido a que los propietarios tienen en abandono los inmuebles, y no tienen inversión de ningún tipo.
• En la población inquilinaria predomina en alta proporción (<=60%) personas de la 3ra. Edad, es por ello que se observa que el promedio de antigüedad inquilinaria en viviendas de vieja data es mayor a los 40 años. El Estado debe garantizar el diseño y aplicación de políticas de adquisición de compra de las viviendas que tienen arrendadas para la población inquilinaria de 3ra. edad , ajustadas o adaptadas de acuerdo a sus necesidades.

• Diseño y desarrollo de nuestra metodología:

Nuestra metodología se basa:

• El valor-precio del suelo inicial, al cambio del dólar en su época (VSI): Se devuelve el valor inicial del terreno de acuerdo al costo de su inversión basado al dólar en la fecha de construcción del inmueble, convirtiéndose dicho monto en dólar al cambio en Bs.F actual oficial. ( Vas=Valor actual del suelo)

• Valor de construcción del inmueble (VCA): Considerando el estado de su infraestructura sale más costoso restaurar dicho inmueble por los daños presentes. Basándonos que tenemos que construirlo nuevamente y el precio de construcción actual, se ha definido sin considerar acabados de lujos en Bs.F. 1.800,00/m2. Esto basado en costos de producción que incluye: acarreos, mano de obras, materiales, gastos administrativos, entre otros, sin ganancia alguna. Esta definición se basa, en que el piso es el techo del otro, las paredes son compartidas, las áreas comunes son mancomunadas, además que ya el Estado ha dotado la vialidad, servicios públicos y otros. Simplemente para obtener el valor de la construcción del inmueble realizamos el producto de 1.800Bs.F/m2 y el total de metros de construcción del inmueble. A los efectos del cálculo del costo de construcción como nuevo en el Área Metropolitana de Caracas, se pondera en 1.800 Bs. F. por metro cuadrado. Hemos considerando el IPC del BCV para la construcción en agosto del 2008 es 893.3 Bsf/M2 para productores y 1109.3 Bs.F/M2 para mayoristas.

• Factor de depreciación por materiales de construcción (FD): En este sentido, hemos identificado principalmente el mal estado de la infraestructura de los inmuebles, por falta de mantenimiento preventivo. De acuerdo a investigaciones realizadas por el equipo de expertos en Ingeniería civil, se definió el factor de depreciación de materiales de construcción en 1,20% anual/inmueble. Según normas internacionales se le confiere a una edificación de este tipo una duración (Esperanza de vida si recibe los aportes necesarios de mantenimiento por parte del dueño de esta bienhechuría) de 90 años

• Antigüedad del Inmueble (AI): Se considera la antigüedad del inmueble para determinar el valor actual del inmueble. En este sentido debemos considerar para el cálculo la fecha de la construcción.

• Valor Total de construcción del inmueble (VTC): se determinará considerando la siguiente fórmula: VTC =VSI+(VCA –(VCA x (FD*AI)))

• Aplicación y ejemplificación de nuestra metodología:

Inmueble XXXY - Municipio XXX Parroquia XXXX

M2 de Construcción 3000 ; M2 Terreno 1500

Antigüedad del Inmueble= 50 años

Formulación:

VTC =Vsi+(Vac – (Vac x (FD*AI))

VTC = Valor Total del Costo del inmueble

Vs$ = Valor del suelo inicial en $ (año adquisición convertido en $/Bs.F año actual)

Vac = Valor Actual de construirlo de nuevo (2008) (1.800,00Bs.F /M2 x M2 de construcción del Inmueble)

FD = Factor de depreciación de materiales de construcción definido en 1,20% anual

AI= Antigüedad del inmueble, considerar desde su construcción

• Entonces tenemos:

Valor del dólar año 1957 3.35Bs./$

Vsi1957 = 431.160Bs./3.35Bs.$ = 128.704,48 $.

Vsi2008 = 128704.48 $*2,150 = 276.714,63Bs.F

Vsi = Valor del suelo año actual= 276.714,63 Bs.F

Vac = Precio de construcción costo año 2008; Bs.F. = 1800 /M2 x M2 de Construcción del inmueble

Vac = 1.800 Bs.F M2x 3000M2 = 5.400.000Bs.F

Vac = 5.400.000Bs.F

FD= 1,20%/anual ; AI= 50 años

VTC = 276.714,63Bs.F + (5.400.00Bs.F – (5.400.00Bs.F x (1,20% x 50)))=

VTC= 276.714,63+(5.400.000 - 3.240.000) =2.436.741,63Bs.F

VTC= 2.436.741,63Bs.F

VTCM2= = 2.436.741,63Bs.F /3000 m2= 812,25 Bs.F/m2

Pudiéramos decir que la distribución de un inmueble que disponga de apartamentos con diferentes metrajes es la siguiente:

En definitiva, lo que la Red Metropolitana de Inquilinos exige es que se revierta todo o parte del proceso que en estos últimos 40 años ha hecho que una vivienda digna sea un lujo inalcanzable para un amplio sector de la población que ha estado sometido a los abusos de los latifundistas del concreto. Aunque esta reivindicación sea parcial y a menudo no cuestione los fundamentos económicos del sistema, los socialistas debemos apoyarla, presionar a la gran burguesía imperialista para introducir reformas en beneficio o en alivio del pueblo y finalmente socializar la vivienda.

Las recientes protestas y luchas del Movimiento Social Inquilinario por el precio de la vivienda --aunque puedan parecer insuficientes y no exijan el derrocamiento del sistema capitalista a la brevedad-- deben verse como una reivindicación justa frente a las leyes abusivas que permiten la especulación y que amparan todo tipo de prácticas especuladoras y corruptas.

Estamos a su disposición para cualquier información adicional, sin más a que hacer referencia, se despide.

Red Metropolitana de Inquilinos

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