La socialización de la vivienda (DOCTRINA MONSALVE)
Por: JOSÉ MONSALVE CÁCERES
Contenido:
- Exposición de motivos a manera de introducción
- Masa crítica
- Puntos de precisión y definición. Las trampas semánticas.
- EL justiprecio o Doctrina Monsalve
- Método para calcular el JustiPrecio
- Financiamiento
Nota: Para guardar, imprimir ó ver en otro formato este documento, Haga click aquí.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS A MANERA DE INTRODUCCIÓN
En todos los diferentes estadios que ha vivido la sociedad, la "vivienda o techo propio" ha sido uno de los elementos sociales donde más se representa y manifiesta el bienestar del individuo y la familia. El dilema o conflicto social que representa la carencia de este "bien" y su solución, ha sido uno de los grandes conflictos de la Sociedad, el Estado, y los Gobiernos. En la sociedad primitiva los habitantes originarios ya acusaban la necesidad de vivienda como medio para guarecerse y protegerse contra la inclemencia de la naturaleza y del entorno. Vladimir Ilich Lenin en su obra El Estado y La Revolución, plantea la cuestión de la vivienda en la sociedad (1872). En la página 68 dice:... "La expropiación y la requisa de vivienda son afectadas también por orden del Estado actual. Desde el punto de vista formal, también el Estado proletario "ordenará" requisar vivienda y expropiar edificios..."
En el caso venezolano actual, donde a partir del 2 de febrero de 1999, ha ocurrido en Venezuela un cambio de sistema con un proceso revolucionario en marcha, con cambios sustanciales y radicales en los estamentos políticos, económicos y sociales, es decir, un cambio en la base, la estructura y la superestructura social, fundamentalmente en las "relaciones de producción", que establece una estructura jurídico-social basadas en el marco de la "doctrina e ideología del socialismo", lo que quiere decir, que estamos ante un nuevo "orden" en los diferentes sectores de la sociedad. Es así, como se están dando cambios dialécticos produciendo un nuevo "orden en salud", un nuevo "orden educativo", un nuevo "orden económico", un nuevo "orden social", etc. y por supuesto ¡un nuevo orden inmobiliario! sustentado en la doctrina y los preceptos de la justicia social y en los artículos Nos. 2, 82, 113, 114 de La Constitución Bolivariana de Venezuela y los artículos Nos. 56, 129 y 130 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, así, como los decretos No. 37.626 del 06-02-03 del Presidente de La República Hugo Chávez frías y del Gabinete Económico que establece la "Declaración del alquiler de vivienda como Bienes y Servicios de Primera Necesidad". Lo que indica que es el Estado a través del Gobierno el que establece el precio de este bien, denominado vivienda. Igualmente, el 08-04-03 en La Gaceta aparece la "Congelación de los Alquileres a partir del 30- 11-02 vigencia por un año, el cual ha sido renovado consecutivamente. Pero uno de los decretos más prominentes y vitales que establece un deslinde en la doctrina, conceptualización y desarrollo ideológico del principio político y social de la "Socialización de La Vivienda" es el emitido por el Alcalde Juan Barreto el 23-02-06 con el No. 0050 que fundamenta la "Expropiación de los inmuebles ubicados en el área Metropolitana de Caracas, donde habitan familias con más de diez (10) años en condición de arrendatarios" en edificaciones (el concepto edificaciones es atribuido a todas las construcciones que se realicen en una o varias parcelas y tengan una estructura común compartida, así como paredes medianeras entre un hábitat y otro hábitat, en edificaciones verticales, es decir, edificios y horizontales, es decir, viviendas multifamiliares) con más de 20 años de construidos. Es necesario acotar que La Declaración Universal de los Derechos Humanos del 10-12-1948 resolución 217 A (111) en su artículo No. 25 establece "toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, la vivienda, la asistencia médica.....".
Por lo anterior, además de la realidad política que vive el país, sobre todo a partir del 3 de diciembre de 2006, cuando el pueblo venezolano mayoritariamente con un 63% y más de 3 millones de diferencia del electorado, votó ostensiblemente por la propuesta del "Socialismo del Siglo 21" que lleva implícito políticas sociales y artículos transversalizados en todo el ordenamiento jurídico-social en que la vida, la ética, la moral, la libertad, la justicia, la dignidad, la igualdad, la solidaridad, el compromiso, los deberes ciudadanos, y la seguridad jurídica, son valores que concurren en la acción transformadora del Estado, La Nación, El Gobierno y La Sociedad, en un propósito de realización compartida; y al aplicar todo la conceptualización y doctrina anterior al sector inmobiliario podemos deducir lo siguiente:
El sector inmobiliario tipifica la "vivienda secundaria" a toda vivienda en uso con algún tiempo de construida que haya tenido ya, por lo menos un propietario y la ofrezcan en venta o alquiler. Es la vivienda que ha sido producto de una compra-venta original o primaria y se destina a la reventa o a la explotación de renta por alquiler.
Es de hacer resaltar, que la construcción de vivienda o edificaciones destinadas a la explotación de renta inquilina dejó de construirse con ese destino hace más de 20 años, y por la nueva estructura filosófica y política del Estado no se vislumbra que el capitalista explotador destine recursos o inversiones para producir bienes en el sector de renta por alquiler. Por tal motivo es necesario legislar sobre el sector inmobiliario de " vivienda secundaria y de vivienda destinada a la explotación de alquiler." Las nuevas construcciones están dirigidas al mercado primario de la propiedad horizontal únicamente. Es necesario no hacerse ilusiones, y entender que el capitalismo explotador que participa en el negocio de la construcción lo hace con fines de obtener híperganancias, agiotistas, usureras y exorbitantes; y entendiendo que el hábitat es un bien social no expuesto al perverso juego de la libre oferta y la demanda, ni bajo el influjo perverso de "la crematística"(enriquecimiento desmedido e inmoral) por cuanto secularmente sabemos que este sofisma económico del llamado mercado (muchos economistas y mercadeólogos prefieren llamarlo marketing), es una trampa por la cual se cuela la especulación; por lo tanto, le tocará al Estado, sólo al Estado y las comunidades organizadas, producir políticas efectivas para solucionar el problema de generar nuevas vivienda para el mercado primario y cuando participe el sector privado-promotor será bajo vigilancia y en condiciones de regulación de precios.
El universo del mercado secundario de la vivienda está constituido por dos grandes sectores: el primero corresponde al segmento de la vivienda en propiedad destinada al uso y usufructo del propietario como vivienda-hogar y según el Anuario Estadístico de Venezuela 2002 publicado el 03-08-04 por INE existen en Venezuela un total de 3.777.173 viviendas pagadas y el otro segmento lo constituye un total (dato sumamente importante para los inquilinos) de 590.280 viviendas destinadas a el alquiler mas las viviendas en ventas del mercado secundario. Si tomamos en cuenta que en el mismo informe del INE aparecen solamente 203.888 hogares que obtienen ingresos por encima de un millón de bolívares, lo que gráfica la cuantía y la dimensión de la crisis por la híper-especulación de los cánones de arrendamiento.
Lo anterior nos indica que 590.280 viviendas destinadas al comercio de alquiler, con una población aproximada de 2.900.400 habitantes (cinco por vivienda) que es el universo beneficiado por el decreto No. 0050 de fecha 23-02-06, mas 566.575 viviendas que constituyen el mercado secundario destinado a la protocolización de compra-venta de viviendas de segundo uso, cifra que se obtiene de estimar un 15%, es decir, las 566.575 señaladas anteriormente del gran total de 3.777.173 viviendas propias y pagadas señaladas en el informe del INE ya citado, nos da un guarismo de 1.156.855 viviendas del mercado secundario (alquiler más y compraventa), lo que impone que es un "imperativo en justicia social, ética y moral " regular el mercado secundario total dedicado al comercio inmobiliario y legislar lo más pronto posible sobre esta materia para evitar que grandes sectores de la población sean víctimas de la voracidad especulativa de un pequeño grupo del capitalismo explotador. Es necesario añadir que la inversión privada se orientará hacia la construcción de vivienda en propiedad horizontal, figura aparecida en la década de los años 60 y establece un deslinde en el tipo de vivienda a construir, donde el inversionista privado (la mayoría las veces con capital del Estado) se dedica actualmente a este sector, abandonando totalmente la construcción de viviendas al mercado de explotación de renta por alquiler.
En su comienzo, la propiedad horizontal estaba estimulada y normatizada por el Estado que fue su gran promotor; estableciendo intereses a tasas fijas del 8,5 % y luego pasaron a tasas fijas del 9,5% (en créditos hasta de 25 años) hasta ocurrir la rebelión popular del el 27 de febrero de 1989 (El Caracazo) cuando el paquete de Carlos Andrés Pérez liberó además de la gasolina, las tasas de interés que comenzaron su paulatino ascenso hasta que inconstitucionalmente el gobierno de Rafael Caldera dejó esta discreción en manos de la banca privada que irracionalmente elevó las tasas de interés a niveles exorbitantes en los límites del 80% y 90%, asesinando económicamente a los deudores hipotecarios del sector de la propiedad horizontal.
Anteriormente El Estado promocionó el desarrollo de la banca hipotecaria y apareció el BANAP, las Entidades de Ahorro y Préstamo, la Banca Hipotecaria, etc. y con esta aberración económica que fue la liberación de las astronómicas tasas de interés bancarias, desapareció la banca específica al crédito hipotecario de tasa fija y dejó la tasa de interés y los precios del mercado inmobiliario, al macabro juego de la oferta y la demanda, al libre albedrío del capital usurero y explotador. Por lo tanto, es un "imperativo" normalizar y legislar sobre esta materia para frenar la usura y la especulación de este bien de primera necesidad, como lo es la vivienda.
Otro evento financiero importante que ha incidido en los precios astronómicos de la vivienda ocurrió el 18 de febrero de 1983, es el fatídico "Viernes Negro" que disparó exponencialmente el referente costo del Dólar de 4,30 a niveles progresivamente inconmensurables, distorsionando especulativamente los precios de los bienes y servicios, siendo la vivienda uno de los más afectados. En 24 años el Dólar ha subido 499 veces su valor original y hoy lo tenemos en Bs. 2150. Es importante este referente del Dólar de 4,30 a Bs. 2150 para el cálculo del "justiprecio" de la vivienda del mercado secundario. Igualmente, otra contingencia para entender y analizar la "esfera de la vivienda" en el mercado secundario y su incidencia en las deformaciones e hipertrofias en los elevados precios tanto en las rentas por alquiler, como su costo en la compra-venta, es ese desvarío diabólico de los llamados Créditos Mexicanos, o Indexados y la Cuota Balón. Referente muy importante para tener claro y preciso que la banca oligárquica y sectores financieros de la misma calaña no son los estamentos idóneos y expeditos para financiar "la transferencia de titulación" de la vivienda en régimen de alquiler, de 20 años de construidas habitadas por inquilinos, con diez años consecutivos de arrendatarios, dentro de la contingencia planteada del nuevo orden habitacional y de la "socialización de la vivienda". Con la figura de los créditos mexicanos la banca le arrebató a los compradores-propietarios muchos apartamentos después de haber amortizado hasta más de 70% del costo en la vivienda. La inmoral y antieconómica figura del anatocismo que es una perversidad y distorsión financiera (cobrar intereses sobre intereses) la banca convierte parte de los intereses(al subir los mismos en forma unilateral) no amortizados a capital. Al subir exponencialmente los intereses, las cuotas de amortización no cubren los nuevos y muy altos intereses y mucho menos hay aporte a capital y el préstamo se triplica a pesar de haber cancelado la cantidad convenida del crédito. Esta experiencia que fue producto de una lucha pertinaz produjo jurisprudencia que advierte que la banca no es la instancia o institución idónea para el financiamiento. Se dio el caso en Venezuela que el spread bancario fue el más alto del mundo al pagar por consignación de capital un ocho o diez % y cobrar intereses hasta de un 80%, es decir, un spread del 70%.
MASA CRÍTICA
El concepto "masa crítica" es un neologismo aplicado a la sociología de masas muy importante y se origina en la física nuclear y la reacción en cadena por fisión (lo contrario de unión) atómica, produciendo grandes explosiones con una pequeña masa de material radioactivo como el uranio. Se define como la cantidad mínima de materia fisible necesaria para que se desarrolle una reacción nuclear en cadena. Se estima que una masa crítica social es aquella cantidad mínima poblacional capaz de producir explosiones sociales, léase 27 de febrero o el mayo francés. 590.280 viviendas destinadas al explotación de alquiler más 566.575 viviendas estimadas a la compraventa del mercado secundario, nos da un gran total de 1.156.855 viviendas que albergan a más de 5.784.275 ciudadanos con los cuales la justicia está en mora ¡vaya si esta cifra poblacional no constituye una masa crítica y un latifundio habitacional! Esta masa poblacional es una materia "fisible socialmente", que está consciente que ha sido expoliada secularmente en los últimos 40 años de democracia representativa donde el Poder Ejecutivo y sobre todo el Poder Judicial prevaricador y corrupto se ha colocado al servicio de los intereses del capitalismo explotador, pero también está consciente que existe en la actualidad un sistema político que nos favorece en justicia y está dispuesto a defendernos. Pero está en nosotros, los inquilinos, luchar y apoyar esta lucha para obtener el "justo beneficio" en justicia negado por muchos años.
PUNTOS DE PRECISIÓN Y DEFINICIÓN. LAS TRAMPAS SEMÁNTICAS.
En mi artículo anterior "la socialización de la vivienda" yo presento dos opciones, la figura de la expropiación y la figura de la compraventa. Intensificando en el análisis de la cuestión, considero que es necesario precisar definiciones, conceptos, criterios, tesis y significados y significantes del evento planteado en la actualidad de la "transferencia de titularidad" o "protocolización regulada" en el vasto segmento de la población inquilinaria. En la actualidad se ha abierto un proceso de "permutación de propiedad" por la vía consensuada utilizando a mi manera de ver y analizar, figuras jurídicas y semánticas inapropiadas. Es necesario acotar que estamos ante un cambio de sistema donde las relaciones de producción y el referente jurídico ha cambiado y evolucionado, presentando paradigmas y axiomas novedosos, lo que implica que la sustentación jurídica en que muchas veces profesionales del derecho incurren al fundamentar su argumentación jurídica es anacrónica y desfasada, por cuanto se basan en una estructura que la dialéctica jurídica ha superado y modificado. Estamos en un Estado Social de Derecho y no en un Estado de Derecho a secas únicamente. El marco jurídico fundamentado en la Constitución del año 1961 era un "traje a la medida" para que los grupos explotadores del poder económico, financiero y oligárquico desarrollaran su nefasta actividad de explotación y de usura. El orden jurídico estaba fundamentado en la reproducción del capital y el marco jurídico establecido estaba constituido para favorecer al capitalista explotador en detrimento de las grandes mayorías. Si tomamos como caso el derecho de preferencia del artículo 43 y 44 del retracto legal, observando que muchos abogados inclusive, al sugerir las enmiendas a este artículo, no van al fondo sino se quedan en la forma. Este artículo 44 en La Ley vigente es en esencia una herramienta de desalojo expedita, por cuanto, el propietario presenta al arrendatario una oferta de venta a precio exorbitante y al denegar el inquilino la propuesta, el propietario busca un testaferro (cualquier familiar) protocoliza una venta simulada y logra desalojar al inquilino. Los estudiosos del derecho que hacen análisis sobre este artículo 44 deberían capturar o interpretar esta maniobra del texto legal, es decir, de La Ley. En el derecho comparado o en la filosofía del derecho, el análisis detecta esta trampa. Lo que hay que modificar es que en el retracto legal no se deje al propietario o arrendador la discrecionalidad del precio del inmueble, sino que éste (el precio) debe estar condicionado por los tabuladores de la regulación.
En ese ámbito jurídico del pasado la "figura de la expropiación", además de ser un fundamento de la cotidianidad del ejercicio del poder financiero del pasado, es en esencia un acto de compraventa compulsivo por razones de utilidad pública, sólo que el precio del inmueble o terreno se establece mediante juicios en los tribunales. Hoy tenemos referentes jurídicos progresistas de beneficios colectivos que protegen al débil jurídico, social y económico. Además tenemos la opción de promover o crear leyes y decretos que apunten en la dirección de beneficiar los derechos difusos o colectivos del desamparado económico y social. Existen muchas leyes y jurisprudencia que avalan esta apreciación, fundamentalmente partiendo de La Constitución Bolivariana de Venezuela; por tal motivo la figura de la expropiación forzosa no es la más idónea ni expedita ante la figura de la "protocolización regulada o transferencia de titularidad" ¿Por qué? Semánticamente, es decir, la significación del término lleva implícito un acto de arbitrariedad ante el propietario del bien y de la sociedad. Expropiar tiene connotaciones negativas, y en la lingüística popular tiene significado de confiscación, pero además el proceso jurídico y legal para transmutar en propietario al inquilino de un bien tiene características específicas y sería un proceso legal muy engorroso, como las que aplica a las edificaciones con más de 20 años de construcción y con inquilinos con más de diez años consecutivos ocupando el inmueble. En este punto, es necesario traer a colación la posibilidad de ver si es aplicable la figura jurídica y legal de la "usucapión", es decir, lo que en derecho significa prescripción adquisitiva, y particularmente prescripción abreviada de los inmuebles ocupados durante 10 a 20 años, es decir, si un inmueble o terreno es ocupado por una persona por 20 años consecutivos conlleva a su propiedad de hecho y de derecho. El diccionario de La Real Academia Española define la usucapión como: la adquisición de un derecho mediante su ejercicio en las condiciones y durante el tiempo previsto por La Ley. Esta figura jurídica está en el derecho venezolano y en La Ley de Tierras Urbanas. Por lo expuesto anteriormente y agregando que la "expropiación" lleva a un proceso jurídico en los tribunales, con unos enredos y galimatías habituales y donde históricamente el débil social y económico lleva la de perder o salir perjudicado en el veredicto, por el notorio comportamiento de un sistema jurídico venal, prevaricador y corrupto, donde comprar jueces y sentencias es la orden del día, y si agregamos, que en la expropiación se tiene que hacer juicios a nivel individual por propietario, imaginemos según los datos del INE juicios en los tribunales para determinar el precio a más de 300.000 inquilinos.
Por otra parte el referencial jurídico, y hay que tener mucho cuidado cuando indagamos en la red, ya que los casos expuestos en Internet se refieren a experiencias de otros países, como bien pudiera ser España, Argentina, Uruguay, etc. que no tienen los avances jurídicos y sociales con los que cuenta la población venezolana. Y si analizamos, encontramos que en el fondo la "expropiación" no es más que un proceso de compraventa, sólo que se ha conminado al propietario a vender por razones de utilidad pública. Si se tratara de una compraventa simple y sencilla con la cualidad de que el precio de venta debe ser regulado con técnicas aplicadas científicamente para llegar al justo valor del bien, porque no desarrollar esta vía, aprovechando que el Ejecutivo está habilitado para legislar y crear leyes o decretos-leyes que dinamicen y orienten las relaciones de producción, es decir, el estamento jurídico dentro del sistema socialista.
Por tal motivo, por qué no desarrollar una ley o decreto que resuelva el entuerto o nódulo de la titularidad o propiedad del inmueble ocupado en alquiler ya que está en la dirección de la "socialización de la vivienda". Esta ley o decreto-ley es muy sencilla de elaborar y de sustentar jurídicamente y debe contener la metodología y sistema de la valoración justa del bien en cuestión, sin los perversos aditamentos de la usura y la especulación a la que están tentados y al acecho los propietarios, tratando de pescar en río revuelto al vender una chatarra habitacional, un rancho de concreto, o una vivienda desvencijada y obsoleta, sin los requerimientos de hábitat de una vivienda digna, como sí se tratara de una mansión o palacio. La expropiación puede conducir a juicios muy largos en los tribunales, donde intervienen peritos, tasadores, la parafernalia jurídica como jueces, alguaciles, etc. en unos 100.000 ó 300.000 juicios un perito o evaluador que sea comprado por el propietario para elevar el precio, al final, este sobreprecio lo pagará el inquilino-comprador, por eso, a continuación presento en forma más analítica y profunda, la fórmula idónea de El Justiprecio, que es el "nudo gordiano" a resolver dentro de la nueva misión y visión del proceso de la socialización de la vivienda y así resolver una deuda social mediante la "nueva" figura jurídica de la "protocolización regulada" o "transferencia de titularidad"
LA SOLUCCIÓN, EL PRECIO Y EL JUSTIPRECIO.
La solución al conflicto de la crisis habitacional en el mercado secundario de la vivienda ofrecida en compra-venta y en explotación de alquiler, se fundamenta en legislar sobre dos grandes nódulos o entuertos, como son el "establecer el precio justo " y el "financiamiento del bien en cuestión".
En mercadeo existe mucha literatura que habla sobre la "teoría del precio". Se conocen más de 30 fórmulas o métodos para calcular el valor de los bienes o servicios. Pero es necesario precisar de entrada, que toda la bibliografía al respecto se basa en falsas premisas y sofismas mercantilistas, en la cual se fundamenta la llamada ley de la oferta y la demanda, es decir, el precio. Las fórmulas aplicadas para calcular la estructura de costos de los productos, se basa en elementos arbitrarios, falseados y poco técnicos para establecer coordenadas espurias y especulativas, y por consiguiente, se deduce que el precio final del bien o servicio es generalmente artificioso y abusivamente especulativo.
Todos los métodos de cálculo del precio llevan intrínsecamente elementos caprichosos, engañosos, ficticios, inexactos y muchas veces absurdos e intencionalmente acomodaticios en función de la ganancia exagerada y usurera. Es la usura el sustrato de estas fórmulas o metodología, aunque expresen que se trata de una mezcla de marketing para producir ingreso o "justa ganancia". Generalmente el precio se fija en base a relaciones de mercado con el fin de obtener la reproducción exponencial del capital y no en base a sus elementos intrínsecos de costos y de beneficios (ganancia) racional. El precio en el sistema capitalista es por antonomasia la herramienta expedita de generar capital y no la expresión de los costos y ganancias justas del producto, porque está estructurado dentro del sistema capitalista de "la crematística" (la reproducción del capital como fin y la excesiva ganancia como sistema). Por tal motivo la definición más apropiada por los mercadeólogos para definir el precio más justo de un bien, diríamos que es aquella que contempla los costos reales de los valores o insumos que intervienen en la producción, más la ganancia racional y justa, es la tesis de la economía social conocida como "economía de equivalencia", la total equivalencia entre imput y output, es decir, equivalencia real entre insumo, producción, ganancia y precio.
Es importante insistir en las trampas que nos presentan las técnicas del mercadeo o marketing al hablar de las fórmulas "axiomáticas" o matemáticas para calcular el precio, ya que ellas se fundamentan en el sistema capitalista de la explotación del hombre por el hombre (el inquilino es para el propietario lo que el asalariado es para el capitalista: un objeto de explotación); ha sido en base a la lógica de la excesiva ganancia que se han desarrollado estas fórmulas. Observemos y prestemos mucha atención en lo que voy a resaltar: y es que la literatura mercantil y comercial no conoce fórmulas idóneas para calcular el precio de un bien o servicio en una "economía social", por lo tanto, el referente que toman los propietarios, la cámara inmobiliaria, el sector financiero, etc. se fundamenta en la filosofía del neoliberalismo y del capitalismo explotador. Tenemos por lo tanto que establecer una metodología, un sistema, un baremo, un tabulador que se encuadre en los nuevos preceptos y paradigmas de la economía social en que se fundamenta el socialismo del siglo veintiuno. Es un imperativo que empecemos a pensar y a actuar en función de una estructura de economía social, solidaria, justa, equitativa y de corresponsabilidad social. Para ello es necesario comenzar a desarrollar un sistema de "desaprender", es decir, dejar el librito viejo y comenzar el "libro nuevo" de La Constitución Bolivariana de Venezuela y de las nuevas leyes, y los nuevos paradigmas y axiomas del Socialismo del Siglo 21. En el capitalismo explotador la fijación de los precios está demasiado orientada a la excesiva ganancia y no a los costos. He de hacer hincapié, en lo referido anteriormente, tomamos como referente, criterios y conceptos de la cuarta república sin darnos cuenta y no entendemos que estamos en un sistema socio-político distinto y hasta antagónico y por lo tanto tenemos "unas relaciones de producción" nuevas y diferentes.
Entre las fórmulas que aplica el neoliberalismo o ese sofisma llamado economía de libre mercado, a manera enunciativa tenemos las siguientes:
1) La fijación de precio por sobreprecio.
2) La fijación de precio por rendimiento objetivo.
3) La fijación de precios por tasa vigente.
4) La fijación de precio en base a incrementos de la demanda y presión de la escasez.
5) La fijación de precio en base a incrementos de costos.
6) La fijación de precio basadas en la condiciones del mercado
7) La fijación de precios en base psicológica.
8) La fijación de precio en base a valores de reposición.
9) La fijación de precio según la calidad.
10) Dumping, etc.
Tomemos el items No. 6: Fijación del precio en base al mercado. Es el método más usado para fijar el precio de un bien. Se toma un referente ponderado de un producto similar como "modelo" del precio real producto del libre juego de la oferta y la demanda. Esta referencia lleva implícita acumulaciones de sobre-precios productos de muchos artificios económicos, como presión artificial de la demanda, factorización de los costos, el cual ocurre cuando se aplica el índice total de inflación a cada uno de los insumos, y luego a la sumatoria de los mismos se le multiplica de nuevo el índice de inflación agregando la especulación simulada (el sofisma del mal llamado: costos de reposición) obteniendo así la distorsión de un precio exponencial. Ejemplo: al aplicar este método a una vivienda construida hace 40 años en evidente deterioro y con deficiencias de hábitat, como ausencia de ascensores, intercomunicadores, espacios vitales comunes, jardinería, sala de fiesta, etc. de 80 M² de construcción con la oferta publicitada por ejemplo en El Universal, la revista Hábitat, etc. de viviendas nuevas y de otro tenor de calidad y modernidad, aunque tenga los mismos 80 M², es una aberración, ya que ese precio es producto de distorsión y galimatías financieras. El propietario dirá que ese es el precio del mercado y por lo tanto eso "vale" su vivienda. Ocurre que una cosa es el precio de una vivienda en prensa y otra cosa es el precio con que se protocoliza la compra venta en los Registros y Notarías porque esa misma vivienda nueva muchas veces no se vende por la carga de sobreprecio con que fue publicitada, y se negocia a precio muy bajo. De lo anterior se deduce el precio de mercado no tiene que ver con la estructura de costos sino con el factor excesivo de ganancia y usura. El propietario toma un producto aparentemente común, pero cualitativa y cuantitativamente diferente ya que su vivienda es muy vieja pero lo que sí es muy moderno ¡es el precio que él aspira!
En el ítem Nº 5 los costos suben en progresión aritmética y los precios suben en progresión geométrica, es decir, los costos suben por la escalera y los precios por el ascensor. Voy a graficar en forma sencilla con el siguiente ejemplo el incremento en el precio en base a la distorsión de los costos: una línea de carros Caracas-Valencia cobraba Bs. 20 por cada uno de los cinco pasajeros, y el peaje de la autopista le costaba Bs. 5; el costo del peaje fue aumentado a Bs. 10 y el conductor le aumentó Bs. 5 a cada pasajero, es decir, el pasaje costará ahora Bs. 25 . Su costo aumentó 5 bolívares (total) y al trasladar el aumento de costo al pasajero él obtiene Bs. 25 (incremento de Bs. 5 por pasajero) este ejemplo explica el método.
EL JUSTIPRECIO o DOCTRINA MONSALVE
Este método, fórmula, tabulador, banda de precio, parámetros de precio, baremo, lista de precio o tarifa, escala convencional de valores que se utiliza como base para calcular, valorar o clasificar los elementos de un producto o bien, fue expuesto en artículo publicado en el semanario TEMAS Venezuela el 7 y 21 de abril 2006, es decir, hace 11 meses. El presente trabajo intenta profundizar y tecnificar aún más, la propuesta.
Algunas consideraciones preliminares. El 6 de enero y 14 de abril de 1971 los decretos 513 y 576 limitaban el precio a que podía vender el propietario de un edificio, pues estaba obligado a ofrecerlo a los inquilinos a un precio determinado por la regulación. Hace 36 años hubo un boom de la venta de viviendas bajo el sistema de propiedad horizontal. Muchos propietarios de edificios y viviendas multifamiliares vieja convirtieron sus edificaciones que estaban bajo el régimen de alquiler, en enajenación por venta de propia horizontal y la avaricia se desbocó a precios especulativos al "tasar" sus apartamentos desvencijados a precios del mercado original. Hubo que regular los precios de venta y especificar la obligación de venderlos a sus inquilinos. Esta regulación de los precios de venta del mercado secundario se hizo dentro del marco legal del capitalismo salvaje y neoliberal. Si eso sucedió hace 36 años dentro de un marco jurídico capitalista ¿Cómo es posible que en los actuales momentos donde está en desarrollo un sistema de justicia social, de economía social, de solidaridad social y del bien común, que privilegia los derechos difusos y colectivo del débil jurídico y económico como debe ser en un Estado Socialista, no se plantee los cálculos en base al interés social, que defiende y protege a la mayoría que está en desigualdad jurídico-económico-social, ya que esta es una de las bases fundamentales de la economía social en una estructura socialista?
En una economía social, los bienes y servicios están en función social y utilitaria. El valor de cambio o de reproducción del capital se sustituye por el valor social, por el valor de uso y de bienestar del colectivo. Se democratiza la riqueza (artículo 112 y 296 "…la justa distribución de la riqueza…" de la Constitución) y la oportunidad, y lo que es importante, legislando o creando leyes o decretos para desmonopolizar (acaparamiento) la vivienda que es un derecho humano en manos de unos pocos propietarios que pretenden con mentalidad capitalista y usurera seguir usufructuando una plusvalía que ha sobrepasado con "creces" el valor inicial de inversión y de ganancia. El artículo 114 de la Constitución Bolivariana expresa claramente la condena a "…el ilícito económico, la especulación, el acaparamiento, la usura, la cartelización y otros ilícitos conexos, serán penados severamente de acuerdo con la ley". El acaparamiento es un acto socialmente criminal, sobre todo, si el bien es un derecho humano y de utilidad pública como lo es la vivienda.
La Constitución de La República Bolivariana de Venezuela en su artículo No 115 expresa: "Se respeta el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o de interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes". Es necesario acotar que está en el debate del socialismo del siglo veintiuno el concepto de propiedad, ya que no es un concepto absoluto, sagrado o supra-constitucional, como secularmente está concebido en los estadios del "modo de producción esclavista", "modo de producción feudal" y "modo de producción capitalista".
El concepto "propiedad" en el capitalismo salvaje y explotador no es igual al concepto de "propiedad" dentro del socialismo, donde se prioriza y privilegia el interés y beneficio colectivo sobre el interés y beneficio individual. Dentro de la dialéctica social, las contradicciones entre individualidad y colectivismo se desarrollan dentro de la dinámica del bien común o del interés social. Este artículo Nº 115 establece que la propiedad estará sometida a las restricciones que establezca la Ley, sólo por utilidad pública o de "interés social" y "pago oportuno de justa indemnización" podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes. ¡Muy bien! Vamos a promover dentro de la Ley Habilitante y los cambios de la nueva Constitución Bolivariana de Venezuela que se produzcan artículos, leyes o decretos-ley fundamentadas en el decreto No. 0050 del 23-02-06 de La Alcaldía Mayor que establece la expropiación de inmuebles, con más de 20 años de fabricados y ubicados en el área Metropolitana de Caracas donde habitan familias con más de diez años en condición continua de arrendatario. Igualmente, y en fundamentación del decreto 37.626 de fecha 06-02-03 del Presidente de la República Hugo Chávez Frías donde declara el alquiler de vivienda como Bienes y Servicios de Primera Necesidad, lo cual implica que todo bien declarado de primera necesidad, y por lo tanto su precio debe estar sujeto a ser "regulado".
Este artículo No 115 especifica la expropiación por causa del "interés social", pero ¿qué es el interés social? Ya lo hemos explicado anteriormente, y es un concepto implícito dentro del artículo Nº 2 de La Constitución Bolivariana de Venezuela que establece que Venezuela es un Estado Social de Derecho; y un estado social de derecho lleva implícito el concepto de "interés social" y está ligado a la protección de determinados grupos de la población del país, generalmente mayoritarios (585.000 familias viven en alquiler), a quienes se le reconoce que están en desigualdad de condiciones con otras personas con quien se relacionan y por lo tanto las defiende para evitar que esta condición de desigualdad jurídico-económico-social en que se encuentran, actúe sobre ellos y se les cause daño jurídico, social o económico; y es por ello que esta Constitución de la República Bolivariana de Venezuela pone en igualdad de condiciones al débil jurídico, al débil social y al débil económico y es la base fundamental del economía social apoyada en la economía productiva bajo el criterio del trabajo reproductor y reproductivo y no del agiotismo y del capital como fin. No es la lógica del capital, ni la lógica de la especulación, la usura, sino la lógica de la producción en función social. La economía social basa su lógica en el ser humano y en las necesidades colectivas y no en el individualismo. Al valor de cambio lo sustituye el valor social. El capital social sustituye el valor del capital reproductor que tiene como fin único la multiplicación del capital. Valores de uso y de bienestar colectivo, como el conocimiento, la educación, la salud, la titularidad y uso de la tierra, de la vivienda, etc. están por encima de los valores individuales. En el socialismo se sustituye la explotación del hombre por el hombre por el crecimiento del hombre por el hombre. En el socialismo se democratiza el capital y la propiedad dentro del concepto de justicia social y de interés social, donde están protegidos determinados grupos de la población del país, a los cuales no se le permite su desarrollo social y económico, y por ende la democratización de la riqueza y las oportunidades dentro del concepto de la "justa distribución de la riqueza", creando leyes o decretos como los promulgados recientemente por el Alcalde Mayor Juan Barreto sobre el "nuevo orden inmobiliario" y los decretos del Presidente de la República, Hugo Rafael Chávez Frías, de congelación de los alquileres y de asumir él como política del Estado la especulación del costo de la vivienda en el mercado secundario y primario. Es diáfana y precisa, como lo ha expresado varias veces en diferentes intervenciones, la posición del Presidente de la República y del Estado, de legislar sobre esta materia para establecer "la transferencia de titularidad" de esa inmensa cuantía de viviendas, que ya ha sido amortizada su inversión o capital inicial varias veces, y siguen especulativamente dedicados a la explotación de alquiler. Esa "transferencia de titularidad" debe hacerse a un precio justo, a un valor-costo real del bien, donde el propietario rescate su inversión inicial transferido a dólares y llevados a conversión del valor-dólar actual, es decir, del valor de reposición del costo real sin el valor agregado de la especulación referidos al sofisma del mercado.
MÉTODO PARA CALCULAR El JUSTIPRECIO
Establecer el justo valor actual que tiene una vivienda construida, tomemos por caso, hace 30 ó 40 años , es un tema polémico y controversial y muchas veces subjetivo, y por lo tanto, se requiere la aplicación técnica de una metodología para obtener "el precio real" o la tasación del precio-venta, y regular en base a ese "costo real" el precio de esos inmuebles con esas características a precio actual para rescatar el capital invertido por el propietario en el momento de su construcción y obtener su "real valor de reposición" actual.
Este baremo o tabulador del precio justo, se conoce como " el justiprecio del producto" y consiste en aplicar la llamada "ecuación de los costos reales" aplicada a la ecuación del cálculo del precio, traducido a su inversión total o capital invertido total; al obtener ése valor (capital invertido) el justiprecio correspondería a la conversión de ese capital invertido traducido en dólares a un capital actual traducido igualmente en dólares, con el agregado histórico del índice de inflación para llegar al "costo de reposición" vigente que permita a la persona expropiada (vendedor) invertir en una nueva explotación de capital que le proporcione el mismo orden de renta que anteriormente disfrutaba con ese capital inicial invertido, haciendo la salvedad que la misma no fuese especulativa. Hay que resaltar que la plusvalía no es un insumo, es una apropiación indebida y exorbitante originada por galimatías jurídicas y económicas del sistema capitalista que tratan de camuflarla como ganancia.
En la teoría de la ganancia se define la misma como el ingreso que percibe el capitalista explotador por el uso del capital invertido. La ganancia va asociada a la teoría del precio y a la estructura de costos. Señalamos anteriormente que en la teoría del precio se establece que el mismo es el producto de la sumatoria de los costos de los insumos más la ganancia (precio = costo de insumos + ganancia) y está establecido que la ganancia es el pago por uso del capital. Hay que resaltar que la plusvalía no es un insumo, es una apropiación indebida originada por galimatías jurídicas y económicas del sistema capitalista. Se entiende por uso de capital la renta que obtendría el capitalista por colocar su dinero en la banca para obtener renta por tasas pasivas. Este epígrafe es muy importante por que establece una conexión entre canon de alquiler y renta por colocación de dinero en la banca a tasas pasivas. En la actual Ley de Alquileres en su artículo Nº 29 fija los porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor de los inmuebles entre un 6% y un máximo de 9% y debemos resaltar el parágrafo único que establece que el Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad. Lo expuesto anteriormente es un fundamento conceptual importante para entender y comprender el soporte jurídico-legal del justiprecio. El criterio económico de "uso del capital" y su rentabilidad se ajusta técnicamente en la ecuación de la "conversión del capital invertido" y en el "valor de reposición del justiprecio" para tasar los inmuebles. En el cálculo de la renta por alquiler equiparada a la tasa pasiva bancaria debe considerarse que no hay costos por salario, costos administrativos, etc. sino ganancia absoluta, es decir, los costos son fijos porque permanecen constantes. En el concepto especulativo de la ganancia, introducen insumos no existentes. La renta por alquiler de vivienda no debe entenderse como el precio de un proceso productivo donde intervienen "insumos variables" que generalmente encarecen el producto: salarios, aumento de costos por leyes sociales como el aumento del salario mínimo, caja de ahorro, pago de prestaciones sociales, etc. el único factor de producción en el "bien vivienda" para la explotación en alquiler es fijo y es la "mercancía capital" y está representada por el valor de uso del capital que se identifica con las normas o leyes económicas que rigen la "tasa de interés bancaria". Económicamente la máxima ganancia de una inversión depende de la relación de los costos de producción y el ingreso total alcanzado. La "mercancía capital", es decir, el dinero, establece como referencia de ganancia las tasas pasivas de interés bancario como nivel máximo. Se entiende como tasa pasiva de interés bancario el pago porcentual por el "uso del dinero" durante un período de tiempo determinado. La renta por alquiler de vivienda es el pago equivalente por el uso de un capital que consignado en el banco producirá la misma renta.
Para evitar confrontaciones inadecuadas e inútiles entre propietarios y compradores, quien en este caso, son usuarios del bien en alquiler, el ¡justiprecio! es una fórmula "ganar ganar" justa, equitativa, lógica y ajustada a la realidad jurídico-económica del costo precio. En él están consideradas todas las evidencias lógicas y justas argumentadas por las partes, así como los posibles daños sufridos por el propietario, como también los beneficios de hecho y de derecho que tiene y ha obtenido el inquilino. Se considera que el "precio justo" es aquel que sea "equivalente" al nivel real de los costos y ganancia racional generados para producir un bien en su tiempo y espacio, con conversión actual. Es llegar al punto de empate, en este punto las partes no tendrían ganancia ni pérdida de dinero en la venta. Por ejemplo, si el costo mas la ganancia de un bien es de Bs. 50 millones y el precio de venta es igual, éste será su "punto de empate" o como se denomina en la actualidad bajo los nuevos conceptos de la economía social o economía de equivalencia "punto de equivalencia", o "punto de trueque absoluto". Para determinar el punto de empate es necesario conocer (analizar racionalmente) los costos totales fijos y variables más la ganancia en el momento de la producción del bien y revertirlos o transferirlos al valor de convertibilidad (valor de reposición) en masa de capital actual. Es de hacer notar que en la producción de un bien hay costos fijos y costos variables. Los fijos son aquellos cuyo importe o erogación de capital permanece constante y es único. El justiprecio contempla que el mismo se establezca de acuerdo al criterio de que no se violenta el derecho de la comunidad y para prevenir la renta especulativa o el precio especulativo, que es aquel que produce la gestión de un negocio o venta de un bien cuyo beneficio es consecuencia de una situación especulativa o coyuntural, en la que, por la escasez del bien o por una "posición de dominio del capital", se genera un beneficio desmedido y usurero a la empresa o propietario, tanto, respecto a la renta simple como a la renta productiva, así como el precio especulativo de venta. El justiprecio correspondería a un valor (real de su estructura de costos) que permita a la persona expropiada continuar su negocio o invertir en una nueva explotación que le proporcione el mismo orden de renta (tasa bancaria) que anteriormente disfrutaba, salvo que la misma fuese especulativa. El nódulo, el entuerto o escollo que se presenta en el juicio (esto es lo que se quiere evitar con una fórmula general de justiprecio al valor de las edificaciones afectadas por el decreto ley de transferencia de titulación o protocolización regulada) radica en determinar la cuantía de capital como compensación que se ha que determinar por el bien y que sea capaz de generar la misma renta por el "valor de uso de ese capital", es decir, que el precio, o masa de capital obtenido por la protocolización regulada, si se consigna en un banco y generara intereses a tasas pasivas, es decir, entre 5 y 8 % esta misma renta bancaria está en equivalencia o en "valor de congruencia" a la renta que según el artículo Nº 29 de la Ley de Alquileres debe ser entre 6% y 9% como canon de arrendamiento. Explico: para calcular el canon de arrendamiento se estima el valor del bien y se le aplica un porcentaje entre 6% y 9% al valor del inmueble representado en Unidades Tributarias. La trampa, la falacia, la treta mercantil, el sofisma, etc. que actualmente presenta el propietario de un inmueble en alquiler y que el tasador o el que determina la regulación del alquiler está en que el precio estimado del inmueble está sobredimensionado, abultado y por lo tanto la cantidad del canon es alterada o sobredimensionada. Si un inmueble que realmente vale 50 millones de bolívares y se le aplica un 5%, su alquiler sería de Bs. 2.500.000 anual (Bs. 208.333 mensual); pero si adulteramos el costo real del inmueble y se estima su valor en Bs. 100 millones, su canon (6%) de arrendamiento sería Bs. 6.000.000 anual y Bs. 500.000 mensual.
Actualmente ocurre que el valor de los inmuebles en arrendamiento está brutal e inmoralmente sobredimensionado por el propietario y por lo tanto, ellos producen un canon de arrendamiento alto y exponencial en relación al valor real del inmueble, sin control y fundamentado en el agiotismo y la usura. Es posible que el propietario alegue para oponerse a la fórmula del justiprecio, que él obtiene actualmente por su inmueble Bs. 1.800.000, canon de arrendamiento que correspondería a un inmueble valorado (adulteradamente) en Bs. 200 millones. ¡Aquí está la aberración básica y la aplicación de galimatías financieras que están distorsionando el mercado de alquileres y el mercado secundario de compraventa! Un análisis del costo real del inmueble anterior establecerá seguramente por el método del justiprecio que su precio real a valor de reposición actual es de Bs. 100 millones; lo cual indica que su canon de arrendamiento debe ser Bs. 6.000.000 anuales. El propietario alegará que con Bs. 100 millones (obtenidos por el futuro Decreto-Ley de "protocolización regulada") consignados en el banco, obtendrá una renta de bolívares 6.000.000 anuales y que con Bs. 100 millones él no se compra un inmueble en el mercado actual, igual al que le están expropiando, porque ese inmueble (en el mercado especulativo) vale según el juego de la "libre" oferta y la demanda Bs. 200 millones. Lo que él no expresa es que todo el mercado secundario inmobiliario estará, para ese momento, regulado por una "economía de equivalencia" o de "valor congruente" normatizados con Leyes y Decretos-Leyes que afectan a todos los inmueble equivalente al que ha él se le expropió, y por lo tanto, uno similar ahora vale en el mercado igualmente Bs. 100 millones. El tendrá por igual la alternativa de consignar los 100 millones en el banco y obtener Bs. 6.000.000 de renta bancaria o comprarse por 100 millones otro inmueble y destinarlo a renta de alquiler por Bs. 6.000.000 anuales.
En el concepto técnico-matemático de la fórmula del Justiprecio se ha contemplado el elemento fundamental de justicia y equidad para ambas partes como es el "Valor de Reposición". Para la evaluación de los bienes pasivos se debe calcular el valor de reposición, o sea, el valor "real" de mercado actual para adquirir un bien similar que sea capaz de otorgar las mismas prestaciones del bien expropiado. Esta situación se presenta con frecuencia para compensar en los casos de expropiación de viviendas antiguas. El justiprecio correspondería a un valor que permita a la persona expropiada continuar su negocio o invertir en una nueva explotación que le proporcione el mismo orden de renta que anteriormente disfrutaba, salvo que la misma fuese especulativa, como se ha resaltado anteriormente. Igualmente debe tomarse en cuenta que es un bien pasivo donde no existe la concurrencia del valor trabajo, ni de la inversión constante. Todo el valor ha de proceder de la rentabilidad monetaria especulativa, es decir, con un enfoque conceptual dentro de La Crematística y no dentro de la lógica económica del valor utilitario del capital. Una vivienda del mercado secundario dedicada a la explotación de renta por alquiler con notorio deterioro o coeficientes (factores) de depreciación y descapitalización, por lo tanto ya no es un bien de producción, si no un bien de depreciación activo.
Conceptualizados y expuestos los fundamentos técnicos de la fórmula, del baremo o tabulador para calcular el Justiprecio aplicado a todos los inmuebles del mercado inmobiliario secundario destinados a la renta de alquiler o al ejercicio de compra-venta y afectados por el decreto-ley de expropiación por causa de utilidad social y de "protocolización regulada" con regulación del precio-venta según el "precio de equivalencia" o "valor de congruencia del bien" mediante la determinación del justiprecio, desarrollemos a continuación un ejemplo modelo:
Consideremos un inmueble, bien puede ser edificio, apartamento o casas multi-familiares con estructura y terrenos comunes de construcción, tomemos por caso, el año 1967, cuando fue construido el inmueble y tiene 100 M² de construcción. El precio, léase bien, "el precio" de venta de este inmueble fue para la fecha Bs. 80.000, es decir, la anterior cifra contiene los valores de inversión (insumos o estructura de costos) más la ganancia racional del capitalista-inversionista para esa fecha. Igualmente, se desprende que el m² de construcción fue de Bs. 800. El valor total de la "mercancía dinero" o masa de capital invertido traducido o convertido al valor del dólar ($4,30) para la fecha, fue de $18.604. Este valor del capital invertido es un valor real. Si aplicamos el valor de reposición del dólar a costos actuales, a los $18.604 invertidos como capital total, es decir, lo multiplicamos por Bs. 2.150 (valor de reposición actual del dólar) apegándonos a la vigente Ley del Régimen Cambiario, obtendríamos el valor actual del inmueble de Bs. 39.998.600. El valor del m² de construcción para la fecha en que fue construido el inmueble, es muy fácil de obtener, en los registros existen abundantes copias de protocolización por venta de inmuebles, bien puede ser en propiedad horizontal o de venta simple, donde está reflejado el valor del inmueble, y también están reflejados, los metros cuadrados del mismo, lo que indica que para cada año, a partir por ejemplo del año 1960, se promedia el valor del m² y así se establece un tabulador para año que será aplicado al costo para la fecha de construcción en bolívares del inmueble; y automáticamente se multiplica por el valor-dólar para la misma fecha y luego ese gran total de dólares se multiplicaría por Bs. 2.150 y obtendremos el precio actual del inmueble, mediante la aplicación de El Justiprecio. Las ventajas de aplicar este baremo a las edificaciones afectadas por el futuro decreto-ley es que no deja margen a la subjetividad de ambas partes, ni a distorsiones, y mucho menos a las interpretaciones falaces de los propietarios o de los inquilinos compradores. Se evitan confrontaciones y dilaciones inútiles. El cálculo del costo de la vivienda es prácticamente automático y preciso.
Es necesario acotar que se entiende por inmueble, edificación, vivienda, hábitat u otra denominación susceptible de ser afectada por el decreto-ley de expropiación por utilidad social, a toda construcción, unifamiliar, bifamiliar o multifamiliar, que se hayan construido en una misma parcela o parcelas unificadas para tal propósito, y que su estructura de construcción sea común o compartida entre varias viviendas, es decir, que sea una sola estructura para la edificación vertical (edificios) u horizontal (casas bifamiliares o multifamiliares). Las cuales tengan paredes medianeras en común entre una vivienda y otra, igualmente que compartan columnas o vigas de la estructura de la edificación, y otras características que se puedan considerar.
Para graficar aún más, la equidad y beneficios que trae para el propietario del inmueble la fórmula del Justiprecio, vamos a tomar el mismo ejemplo de la vivienda de 100 M² cuyo costo para la fecha fue de Bs. 80.000. Si fue construida en 1967, es decir, que a la fecha 2007 tienen 40 años en explotación de renta de alquiler, si el canon de alquiler según el artículo No. 29 de la Ley De Alquileres debe ser del 8% anual, en 40 años ha obtenido un 320% (8x40) del valor del inmueble, lo que expresa, que por concepto de "plusvalía" o ganancia absoluta ha obtenido Bs. 256.000, es decir, casi 4 veces el capital invertido inicialmente. Resumiendo, al aplicar el Justiprecio a una vivienda construida hace más de 20, 30 o 40 años, el propietario obtiene el capital invertido a valor de reposición actual y una plusvalía que puede ser cuatro veces la inversión, esto sí es ¡ganar ganar!
FINANCIAMIENTO:
En la exposición de motivos sobre la fórmula del Justiprecio se explicó y fundamentó que la vía más equitativa, justa, idónea, expedita y equivalente, es volver al financiamiento de la Banca Hipotecaria a plazos fijos mientras dure la "vida del crédito". Se explicó la perversión y aberración en que cayó la banca y el sistema financiero saturada de avaricia, codicia y usura con la modalidad de los créditos indexados o mexicanos y la cuota balón. La inmensa población afectada y el Estado venezolano, libraron una batalla épica para reestablecer los derechos difusos y colectivos que se le habían conculcados a miles y miles de venezolanos. En el análisis realizado para explicar los beneficios, la equidad y las bondades de la fórmula del Justiprecio, se entiende y se comprende, y está más que justificado, que un interés mensual del 5% al 6% es un interés costo pagado por el "uso de capital". Si la Banca Hipotecaria entrega un capital como crédito, al 5% ó 6% de interés y cobraría entre 2 y 4%, pudiéramos establecer que una ganancia neta entre el 5 y 6% por uso de capital más un 2 y 4% por servicio obtendríamos una cifra de interés anual entre el 7 y 9.30% de interés total. En una economía social sana, de interés social, de equivalencia justa y racional o un crédito hipotecario para compra de vivienda, bien sea en el mercado primario o secundario es buen negocio realizarlo a tasas de interés fijas máxima del 9.5%, por lo tanto, el financiamiento de las viviendas afectadas por el decreto de Expropiación por Interés Social deben ser a tasas de interés fijas aún máxima del 9.5%. Durante tres décadas, entre el 60 y finales de los 80 toda la clase media venezolana adquirió y fabricó su vivienda con créditos hipotecarios a tasa fija y a un máximo del 9.5%. ¡Se calcula que más de 1.800.000 viviendas fueron beneficiadas con este sistema.
Otra vía de financiamiento para la "protocolización regulada" de viviendas del mercado secundario afectadas por el decreto de expropiación de interés social, es financiar con Bonos de la Deuda Pública el costo de la vivienda. Por teoría financiera sabemos que los bonos de la deuda pública debieran tener 1 ó 3 puntos sobre el interés bancario a tasas pasivas, que generalmente es un 5%. El Estado cancela el costo de la vivienda establecido con la fórmula del Justiprecio con bonos de la deuda pública al propietario; éste lo retiene y obtienen un mayor interés o los cambia en el mercado de valores y así obtiene el valor del bien más un porcentaje adicional.
Por todo lo expuesto y analizado anteriormente, dejo a la consideración de todos los interesados y partícipes de esta controversia para su estudio y debate, con la convicción de que en el presente ensayo no se han agotado suficientemente los contenidos; y con la esperanza de que sea útil para definir, configurar y finiquitar una situación de justicia social que afecta a más de 300.000 inquilinos que con el pago de sus alquileres han amortizado más de tres veces el valor de la vivienda que habitan como inquilinos. Es un imperativo de la razón social y de la conciencia social solucionar y resolver este entuerto.
JOSÉ MONSALVE CÁCERES.
FECHA: 26-03-07
