LA SOCIALIZACIÓN DE LA VIVIENDA (1° Parte)

Documento leído en asamblea de la Red Metropolitana de Inquilinos

Artículo publicado en el semanario
TEMAS VENEZUELA el 7 y 21 de abril de 2006
Por José Monsalve Cáceres

• CUADRO SINÓPTICO RESUMEN
• ACCIONES
• JUSTIPRECIO
• CANCELACIÓN AL PROPIETARIO POR PARTE DEL ESTADO
• REPRODUCCIÓN COMPLETA del artículo publicado en el semanario TEMAS.

CUADRO SINÓPTICO DEL CONTENIDO RESUMEN

Dentro del cambio de sistema ocurrido en Venezuela con el proceso revolucionario en marcha, estamos ante un nuevo orden inmobiliario que se sustenta en los artículos Nos. 2, 82, 113, 114 de la Constitución Bolivariana de Venezuela y los artículos No 56,129 y 130 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario y otros de otras leyes y decretos.

El artículo No 2 de la Constitución Bolivariana de Venezuela dice: “…Venezuela propugna los valores superiores de su ordenamiento jurídico, la justicia, la igualdad, la solidaridad social, la responsabilidad social…” ( es decir, y según la exposición de motivos de la Constitución Bolivariana de Venezuela, se define la organización jurídico-política que adopta la nación venezolana como un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia. Este artículo establece los principios de solidaridad social y del bien común, promoviendo la participación individual y comunitaria en el orden social y estadal de manera que la acción del gobierno, de los municipios, de los estados y del Poder Nacional se armoniza y coordina, para garantizar los fines del Estado venezolano al servicio de la sociedad).

El Art. No. 82 expresa: “Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluya un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias, la satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.

El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y especialmente la de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas.” (En la exposición de motivos se establece la vivienda como hábitat que humaniza las relaciones familiares y comunitarias, y constituye la base fundamental del nuevo ordenamiento jurídico en el que la vida, la ética, la moral, la libertad, la justicia, la dignidad, la igualdad, la solidaridad, el compromiso, los deberes ciudadanos, y la seguridad jurídica, son valores que concurren en la acción transformadora del Estado, la Nación, el gobierno y la sociedad, en un propósito de realización compartida…)

De la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario podemos tomar, entre otros, el artículo 56 que establece: “El Ejecutivo Nacional por resolución conjunta y motivada de los Ministerios de Finanzas y de la Producción y el Comercio, podrá excepcionalmente acordar al territorio nacional la comercialización de determinados bienes declarados de primera necesidad producidos en el país”

Cuando un bien es declarado de primera necesidad por el Estado su precio es regulado y establecido por el Estado. Si “si el bien dado en alquiler es declarado de primera necesidad” su precio de venta debe ser regulado según un justiprecio establecido de acuerdo con su costo de producción para evitar la especulación, el sobreprecio y aprovechamiento de la necesidad del inquilino, evitando esquilmar al Estado y comprador de la vivienda que apliquen para su expropiación por utilidad pública.

Por lo anterior se puede establecer el siguiente mapa de acción:

1. Declarar las viviendas destinadas a la explotación comercial de usufructo por alquiler de las mismas, susceptible de expropiación y regulación de su costo-precio.
2. Identificar como dice el decreto que se aplicará a aquellas viviendas con veinte (20) años o más de construcción y con diez (10) o mas años consecutivos dado en alquiler a un mismo inquilino.
3. Se entiende por vivienda a toda construcción, multifamiliar, bifamiliar o unifamiliar que se hayan construido en una misma parcela o parcelas unificadas para tal propósito, y que su estructura de construcción sea común o compartida entre varias viviendas, es decir, que sea una sola estructura para la edificación vertical (edificios) u horizontal (casas bifamiliares o multifamiliares). Que tengan paredes medianeras en común entre una vivienda y otra; y otras características que se puedan considerar.
4. El decreto debe aplicar a aquellos propietarios, que fuera de su vivienda principal o de residencia, posean un mínimo de tres vivienda destinada al alquiler en los últimos diez años. Esto evitará que el propietario transfiera a inquilinos testaferros (el dueño de un edificio puede dar en venta fraudulenta en los últimos años para evitar la aplicación del decreto) mediante patrañas legales y evitar la aplicación del Decreto.

EL JUSTIPRECIO:

1. Establecer el justo valor de la vivienda dada en venta al inquilino con 10 o más años en alquiler es el punto más álgido y controversial del proceso. El propietario va a pretender pescar en río revuelto, especular y aprovecharse de la situación. Va a intentar establecer un precio inmoral, por encima del justo valor de una chatarra habitacional como son el estado actual de las mayorías de las viviendas construidas en la década de los años 50,60,70,80, las cuales han sido dejadas al abandono, sin mantenimiento; viviendas que presentan un deterioro estructural y formal. Las mayorías son construcciones elementales, sin ascensores (y si los tiene están dañados e inoperantes), sala de fiestas, áreas verdes, intercomunicadores, tuberías de agua para incendio, luces de emergencia, maleteros y otros factores exigidos para un buen hábitat.
   Para evitar las distorsiones sobre el precio es necesario establecer una metodología, un tabulador, un baremo, una tarifa fundamentada en el análisis numérico del metro cuadrado de construcción de la vivienda de acuerdo con el costo de construcción en el año que fue elaborada dicha vivienda, estableciendo un referente, en este caso el valor del dólar para ese año y actualizarlo al valor dólar del presente. Pongamos por caso un apartamento, casa bifamiliar o casa multifamiliar construida en el año 1967, y para esa época el costo de construcción por metro cuadrado (M2) era de Bs. 950,oo según consta en documentos protocolizados de compra-venta en los registros, otros documentos y otras referencias; si el apartamento tiene 80 M2 de construcción y el dólar para la época estaba a Bs. 4,30, multiplicamos los 80 M2 de construcción por Bs. 950,oo que para la fecha valía el M2, por lo que el valor de venta del apartamento fue de Bs. 76.000,oo, y si lo dividimos entre el valor dólar para la época, es decir Bs. 4,30, el valor de inversión fue de 17.674 dólares, así al actualizar el valor del dólar por Bs. 2.140,oo (17.674 x 2.140,oo) obtenemos una transferencia justa del precio de Bs. 37.822.300,oo. Este es el costo actual. Al llevar el valor de inversión a los números se evitan las interpretaciones subjetivas y personales, los números son exactos. El propietario rescata su inversión inicial, y además ha obtenido una renta o ganancia durante varias décadas donde ha duplicado o triplicado el valor de la inversión inicial. Por otra parte, seguramente nunca ha pagado impuesto por ese beneficio, y ha adulterado los planos de construcción para obtener mayor número de apartamentos y otros ilícitos. Con este justo procedimiento para determinar y asignar el valor de las viviendas en esta situación, se agiliza el proceso y todos participan, tanto propietarios e inquilinos en un ganar-ganar.

La Cancelación al Propietario por parte del Estado:

1. Establecido el justiprecio de la vivienda al ser expropiada por el Estado, según Decreto, el costo de la misma será cancelada a su propietario con Bonos de la Deuda Pública que podrá cambiar en el mercado de valores.
2. El Estado da en venta al inquilino para pagar en cuotas mensuales y consecutivas, en 20 años, el valor que canceló al propietario.
3. El inquilino puede pedir la aplicación de este decreto sobre el inmueble que habita en alquiler en forma individual o colectiva.

A continuación reproducción del artículo publicado en el semanario TEMAS:

LA SOCIALIZACIÓN DE LA VIVIENDA

En Venezuela ha ocurrido un cambio de sistema, es decir, un cambio en la base, la estructura y en la superestructura social. Esto determina cambios en los diferentes sectores sociales; en consecuencia, estamos presenciando un nuevo orden educativo, un nuevo orden en salud, un nuevo orden económico, un nuevo orden social, "un nuevo orden inmobiliario", etc. Estos cambios estructurales de la sociedad, sobre todo los cambios realizados en la superestructura que es la que establece el nuevo marco legal y los fines del Estado, y que en esencia están expresados en el artículo número 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dice: "Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político".

En este artículo número 2 está el sustrato social de la nueva Venezuela y está transversalizado en toda la Constitución, ya que define los principios de la solidaridad social y del bien común, que conduce al establecimiento de un "Estado Social de Derecho" a diferencia de un "Estado de Derecho" simplemente como lo definía la Constitución anterior.

Pero, ¿Qué es un Estado Social De Derecho?

Es aquel que trata de armonizar intereses antagónicos de la sociedad, sin permitir actuaciones ilimitadas de ciertos grupos sociales generalmente minoritarios, en base al silencio de la justicia o de la ley. Este extraordinario artículo 2, lleva implícito el concepto de "Interés Social" y entendemos por interés social a un concepto ligado a la protección de determinados grupos de la población del país, generalmente mayoritarios, a quienes se reconoce que están en desigualdad de condiciones con las otras personas con quien se relacionan y por lo tanto las defiende para evitar que esa condición de desigualdad jurídico-económico-social en que se encuentra, actúe sobre ellos y se les causen daño jurídico, social o económico; y es por ello que esta Constitución de la República Bolivariana de Venezuela pone en igualdad de condiciones al débil jurídico, al débil social y al débil económico y es la base fundamental de la economía social apoyada en la economía productiva bajo el criterio del trabajo reproductor y reproductivo y no de la especulación, la usura, el aguiotismo y el capital como fin. No es la lógica del capital, sino la lógica de la producción y la producción social.

La economía social basa su lógica en el ser humano y en las necesidades colectivas y no en el individualismo. Los objetivos de la producción de bienes y servicios están en función social o utilitaria. El valor de cambio se sustituye por el valor social. El capital social sustituye el valor del capital. Valores de uso y de bienestar colectivo, como el conocimiento, la educación, la salud, la titularidad y uso de la tierra, la vivienda, etc. están por encima de los valores individuales. La economía social no explota el trabajo ajeno sino que lo desarrolla. Sustituye la explotación del hombre por el hombre por el crecimiento del hombre por el hombre. Democratiza el capital dentro del concepto de justicia social y de interés social, donde estén protegidos determinados grupos de la población del país, a los cuales no se le permite su desarrollo social y económico, y por ende la democratización de la riqueza y las oportunidades, creando leyes o decretos como los promulgados recientemente por el Alcalde Mayor Juan Barreto sobre el "nuevo orden inmobiliario".

La vivienda y el socialismo del siglo XXI.

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 114 expresa claramente lo siguiente: "El ilícito económico, la especulación, el acaparamiento, la usura, la cartelización y otros ilícitos conexos, serán penados severamente de acuerdo con la ley".

Este novedoso artículo de la Constitución que condena explícitamente LA USURA, LA ESPECULACIÓN, EL ACAPARAMIENTO, es letra viva de la nueva doctrina jurídico-social que sanciona, sentencia y castiga uno de los vicios, de las perversiones y antivalores más ruines, abyectos y abominables del ser humano, como es la usura. En todos los tiempos, la humanidad ha condenado este innoble vicio. En la antigüedad, en la edad media y en los tiempos modernos, la literatura, el teatro, la filosofía, y todos los sistemas axiológicos han repudiado la usura, que viene a ser la práctica cotidiana de enriquecerse en forma desmedida aprovechándose de las necesidades humanas. Cuando una persona valiéndose de un estado de necesidad social o económico de un semejante, aprovecha esta coyuntura para enriquecerse vilmente, está cometiendo un acto ominoso que debe ser repudiado por el deber ser de la ética y la moral. La obra teatral de Williams Shakespeare "El Mercader de Venecia" retrata la ruindad y la vileza del usurero, del agiotista, del especulador, cuando por el afán de lucro desmedido y exorbitante se puede llevar a la muerte de un semejante, sin inmutarse ni arrepentirse.

La usura la encontramos en muchos contratos leoninos de alquileres y de compra-venta de inmuebles, refrendados en registros y notarías, bajo la apariencia de un negocio ordinario donde se esconde sin reflejar explícitamente la usura, la avaricia, la especulación, la ganancia exagerada, etc. invocando la falacia del llamado mercado. En nombre del "Dios Mercado", de la inflación, del valor de reposición, de la "escasez estructural" etc. que son la mayoría de las veces instrumentos macabros y sofismas creados por los mismos actores de poder y acaparadores de bienes y servicio, el mercado inmobiliario de alquileres y compraventa de vivienda se ha ubicado en niveles exponenciales de costo que impone y que hace imprescindible la intervención del Estado a nivel nacional y regional para regular y racionalizar un bien que debe ser considerado de primera necesidad como lo es la vivienda y el hábitat, y neutralizar así, la codicia y la usura que afectan estrepitosamente a una ingente mayoría de compatriotas venezolanos.

Ya existe un marco legal para ponerle coto a la codicia, al acaparamiento, a la usura de un bien vital como es la vivienda. La Ley de Protección al Consumidor y al Usuario en su artículo 56 expresa: "El Ejecutivo Nacional, por resolución conjunta y motivada de los Ministerios de Finanzas y de la Producción y el Comercio, podrá excepcionalmente acordar al territorio nacional la comercialización de determinados bienes declarados de primera necesidad producidos en el país". En la misma Ley en su artículo 126 se establece lo siguiente: "Quien por medio de un acuerdo o convenio, cualquiera que sea la forma utilizada para hacer constar la operación, ocultarla o disminuirla, obtenga para sí o para un tercero, directa o indirectamente, una prestación que implique una ventaja o beneficio notoriamente desproporcionado a la contraprestación que por su parte realiza, incurrirá en delito de usura y será sancionado con prisión de uno a tres años, y serán sancionados con multas de cien unidades tributarias (100 U. T.) a tres mil unidades tributarias (3000 U. T.)" pero el artículo más importante de esta Ley es el que se refiere al acaparamiento. El 129 dice lo siguiente: "Quien restrinja la oferta, circulación o distribución de bienes o servicios de primera necesidad o básicos, retenga dichos artículos o niegue la prestación de esos servicios, con o sin ocultamiento, para provocar escasez y aumento de los precios, será sancionado con prisión de uno a tres años y con multas de cien unidades tributarias (100 U. T.) a 3000 unidades tributarias (3000 U. T.).

En el mismo 129 dice: "Los artículos y servicios aludidos en el párrafo anterior serán los especificados por el decreto del Ejecutivo Nacional". El artículo 130 también es muy importante y dice: "Quien enajene bienes o preste servicios declarados de primera necesidad, en forma directa o a través de intermediarios, a precios superiores a los citados por las autoridades competentes será sancionado con prisión de uno a tres años y con multa de 30 unidades tributarias (30 U. T.) a 3000 unidades tributarias (3000 U. T.).

Contra la especulación: Regulación

Es necesario insistir que el mercado venezolano y las variables oferta y demanda no corresponden a un juego comercial ético y moral, si no a herramientas perversas para satisfacer ganancias excesivas. Es cotidiano ver a comerciantes inescrupulosos retener o esconder productos para elevar sus precios y luego sacarlo al mercado para obtener "jugosas" ganancias. La cartelización de los precios es otra actitud delictiva muy corriente en el comercio nacional, cinco o diez productores que monopolizan un bien o un servicio, se ponen de acuerdo ¡y qué fácil es! el precio se eleva abruptamente sin que lo justifiquen los insumos.

Se ha llegado al extremo de comerciantes siniestros que pusieron bombas en algunas partes de la ciudad para crear caos y hacer subir los precios de la bolsa. Pero los alquileres y el costo de la vivienda no son acciones, es, y así debe ser declarado un bien de primera necesidad, y regular el costo, es decir, el M² de construcción de una vivienda, para ello es necesario establecer referentes de valores de construcción para el año en que se construyó dicha vivienda. Por ejemplo, si una vivienda, bien puede ser casa o apartamento, fue construida en el año 1970 (hace 36 años) al revisar los documentos protocolizados en registros y notarías, encontramos que el M² de construcción tenía un precio de bolívares 1000. El precio regulado de la vivienda en cuestión, debe ser el promedio del costo del M² de los contratos de compraventa protocolizados en los Registros para el año en que fue construida dicha vivienda.

Esto en cuanto al precio, pero en cuanto a la democratización de la adquisición de vivienda y del concepto techo propio, "es justicia", y está transversalizado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los planteamientos contenidos en el decreto del Alcalde Mayor, Juan Barreto, en el cual toda vivienda con más de diez años con un mismo arrendatario, debe darse en venta a su inquilino a precio justo y no especulativo. Esto se entiende, que no se aplica sobre la vivienda principal del propietario, si no, a viviendas que fueron construidas hace muchos años para renta o alquiler y cuyo costo, ha sido abundantemente pagado varias veces y con exceso. La mayoría de las viviendas que hoy se encuentran en estado de alquiler, en zonas como por ejemplo de la Avenida Presidente Medina (Victoria), Santa Mónica, Colinas de Bello Monte, Chacao, Los Rosales, Las Acacias etc. están en esa situación.

El término, "voy a comprar un terreno, casa o apartamento para engordarlo" es un concepto que lleva implícito lo especulativo. En nuestros días hemos visto como los diablos de la especulación se desataron frenéticamente impregnados de usura, de codicia, porque el Gobierno Nacional y Regional (Alcaldía Mayor) abordaron la búsqueda de soluciones al problema habitacional en el mercado secundario.
No hay duda que es una posición audaz, pero también es una posición ética del Gobierno, una respuesta a un compromiso con su pueblo, identificada con el socialismo del siglo 21, porque democratizar la propiedad, bien sea en el campo o la ciudad, "socializando la vivienda", y entendiendo por socialización la transferencia a la colectividad de bienes económicos de propiedad particular excedentarios, destinados por sus propietarios a fines agiotistas y de ganancias especulativas, no hay duda que, ¡Son pasos concretos del socialismo del siglo 21!. ¡Así es que se gobierna!